Инвестиции в недвижимость германии - как выбрать инвестиционный объект - инвестиционная компания invest in germany

Видео: Жизнь в Турции: Стамбул. Как переехать в Турцию | ЭКСПАТЫ 2023

Германия является крупнейшей экономикой в Европе и четвертой по величине экономикой в мире. Основанная на сильной индустриализации, страна стала ведущим новатором и вторым по величине экспортером в мире после Китая. В стране также находится около 40 из 500 крупнейших в мире компаний, торгуемых на бирже, что делает ее важным международным инвестиционным направлением.

Крупнейшие компании Германии можно найти в индексе DAX 30, который аналогичен промышленному средству Dow Jones в Соединенных Штатах и содержит 30 крупнейших немецких компаний, торгующих на Франкфуртской фондовой бирже.

Индекс содержит такие названия, как Adidas AG, BASF SE, BMW AG, Bayer SE, Siemens AG, MAN SE и многие другие.

Преимущества и риски инвестирования в Германию

В Германии может быть устойчивая экономика, но ее экспортный характер делает ее восприимчивой к внешним факторам риска. Например, членство страны в Европейском союзе в прошлом было огромным преимуществом, но кризис европейского суверенного долга и недавний экономический спад повлияли на его экономику.

Преимущества инвестирования в Германию включают:

Сильная экономика – Германия имеет одну из самых надежных экономик в мире, четвертую по величине и вторую по величине в экспорте. В 2016 году валовой внутренний продукт (ВВП) страны достиг 3, 573 триллиона евро на номинальной основе.
Членство в Европейском Союзе – Германия сильно выиграла от включения в Европейский Союз, что помогло ему стать более конкурентоспособным не только для других промышленно развитых стран, но и для всех других членов Еврозоны.

Рабочая сила и налоги – рабочая сила Германии является высокообразованной и высокопрофессиональной, о чем свидетельствуют процентные доли в высшем образовании и дни забастовки на 1 000 жителей. И единый налоговый кодекс страны и политика, благоприятная для бизнеса, также благоприятны.

Риски инвестирования в Германию включают:

Катапультирование Европейского Союза – Германия выиграла от членства в Европейском Союзе, но проблемы суверенного долга заставили его участвовать в спасении в прошлом. Эти выплаты могут иметь высокие издержки, особенно если больше стран сталкиваются с проблемами.
Европейская инфекция – Страны Европейского Союза связаны друг с другом через вопросы суверенного долга. Неспособность одной страны выплатить свой долг может привести к тому, что другие сталкиваются с подобной судьбой и в конечном итоге повредят балансу Германии (и ее банков).
Демография – Германия имеет стареющее население, которое может налагать все большее бремя на программы социального обеспечения. Если в 2010 году показатель фертильности составлял 1,45, страна возглавляла многие другие на Западе, но намного ниже естественной нормы замещения в 2 раза.1.

Инвестируйте в Германию с ETF и ADR

Самый простой способ инвестировать в Германию – через биржевые фонды (ETF). Эти ценные бумаги можно приобрести на фондовых биржах США и предлагать разнообразные возможности для экономики страны. Но американские депозитарные расписки (ADR) предлагают более практичный способ легко инвестировать в отдельные компании, не покупая и не продавая акции на не-U. С. обменов.

Самый популярный ETF, используемый для инвестиций в Германию, – это индексный фонд iShares MSCI Germany Index (EWG). Используя популярный индекс MSCI в Германии, фонд имеет около 50 акций в более чем 10 отраслях промышленности, с коэффициентом расходов 0,51% и стоимостью чистых активов более 3 долларов США. 1 млрд., По состоянию на февраль 2012 года.

Вот некоторые популярные ETF для инвестиций в Германию:

iShares MSCI Германия Индексный фонд (EWG)
Фонд облигаций Великобритании (BUND)
ProShares Germany Sovereign / SubSovereign (GGOV)
Векторы рынка Германия Small Cap ETF (GERJ)
Германия Профиль профиля AlphaDEX (FGM)

Вот несколько популярных ADR для инвестиций в Германию:

Deutsche Bank AG (DB) > Deutsche Telekom AG (DTEGY)
Siemens AG (SI)
BASF SE (BASFY)
E. ON AG (EONGY)
Ключевые точки выноса

Великобритания

Основные черты британских краудфандинговых платформ:

относительно высокие сборы;
фокус на арендном бизнесе;
низкий порог инвестиций.

Property Moose (Ливерпуль)

«Инвестируй онлайн. Когда угодно, где угодно», — так просто объясняет преимущества краудфандинга британская платформа Property Moose. Ориентированная в первую очередь на британцев, компания не исключает возможности сотрудничества с иностранцами (кроме граждан США). Платформа рассчитана на инвесторов с любым бюджетом: от 10 фунтов стерлингов до нескольких сотен тысяч. Сервисом Property Moose пользуются больше 26 тыс. человек.

Как правило недвижимость, в которую вкладывает инвестор, принадлежит компании, созданной специально для этого проекта (SPV). Он, наряду с другими участниками SPV, участвует в принятии стратегических решений: например, в вопросах заселения или выселения арендатора. Инвестор, в обмен на инвестиции, получает долю в SPV, которую он может продать в любое время в рамках этой же платформы. Большинство проектов рассчитаны на срок от 12 до 18 месяцев.

На каждом этапе такого вида инвестиций участник облагается сборами: при покупке доли SPV 5% от вклада идут на оплату расходов, связанных со сбором средств, проведением Due Diligence и структуризацию сделки. Из ежемесячного дохода от аренды вычитается 10,5% на оплату услуг управляющей компании. При продаже недвижимости инвестор выплачивает 15% сбор от полученного дохода, при перепродаже своей доли в SPV — 15% от её стоимости. В проектах, где инвестор не покупает долю компании, а предоставляет ей кредит, он освобождается от сборов платформы.

Property Partner (Лондон)

В октябре 2015, первый год запуска сайта Property Partner, краудфандинговая платформа установила рекорд, собрав больше 843 тыс. фунтов стерлингов за 10 минут. В проектах Property Partner также могут участвовать граждане любой страны, кроме США. Сегодня на сайте зарегистрировано больше 10 тыс. пользователей.

Property Partner специализируется на инвестициях в студенческие апартаменты: квартиры-студии или резиденции с общими кухней, обеденной зоной и гостиной. Отношения с инвесторами строятся по той же схеме: покупка доли в SPV (комиссия при покупке составляет 2,5% с учётом гербового сбора) приносит участнику ежемесячный доход от аренды в 3,4% на вложенный капитал. Из них 10,5% выплачиваются Property Partner, которая управляет объектом и сдаёт его в аренду. С учётом роста капитализации доходность проекта повышается до 4,3%.

Важное отличие этой платформы — отсутствие сбора при продаже доли SPV. Как уверяют создатели, в среднем этот процесс занимает 4,7 дней

Есть другой вариант выхода из проекта: каждые пять лет платформа предлагает выкуп доли по цене, установленной независимым оценщиком.

Ещё одна опция, которую предлагает инвесторам Property Partner — вклады в потенциальные проекты, которые ещё не приобретены платформой. Деньги на них снимаются с аккаунта инвестора на платформе, но не с реального счёта — до тех пор, пока не будет собрана полная сумма за проект. В таких проектах инвестор получает ежемесячный доход в 5% в течение двух лет.

Интересы инвесторов защищает британская программа компенсаций FSCS (Financial Services Compensation Scheme), а деятельность самой платформы регулируется Управлением по финансовому регулированию и надзору Великобритании (FCA).

The House Crowd (Олтрингем)

The House Crowd называют себя первой краудфандинговой платформой в мире: основанная в 2011, к ноябрю 2017 компания реализовала почти 340 проектов, собрав для них больше 60 млн фунтов стерлингов.

Участвовать в проектах The House Crowd может не только физическое лицо, но и товарищество, закрытое акционерное общество, траст или государственный орган. Платформа открыта для всех иностранных инвесторов, кроме граждан США. Сумма инвестиций начинается от 1 тыс. фунтов стерлингов.

У участников The House Crowd есть два варианта получения дохода: покупка доли в компании, которая владеет недвижимостью для сдачи в аренду, или выдача займа по ставке 8–10% для кредитования других физических лиц и 10–13% — для финансирования проектов девелопмента. Срок таких проектов обычно колеблется от 6 до 18 месяцев. Если участие в SPV подразумевает выплату регистрационного сбора в 5%, то кредитор не облагается никакими пошлинами со стороны платформы.

Модераторы The House Crowd проводят тщательную проверку объектов, каждый проект получает оценку RICS. Однако они неоднократно предупреждают посетителей сайта о рисках, связанных с капитализацией и ликвидностью объектов. Участники платформы не защищены программой FSCS.

Вклады в инвестиционные фонды

Вложения в инвестиционные фонды Германии регулируются German Investment Modernization Act. Инвестиционные фонды трактуются законодательством страны как кредитные учреждения, то есть регулируются еще и «Законном о кредитных учреждениях», а депозитарии инвестиционных фондов размещаются в банках. Надо отметить, что государственная защита интересов инвестора выше в Германии в сравнении с другими европейскими странами.

Рынок ценных бумаг в Германии невелик, меньше чем во многих европейских странах. Немецкие компании намного реже используют выпуск акций для пополнения своего капитала.

Инвестиционные фонды делятся на фонды открытого и закрытого типа. В фонде открытого типа инвестор в любое время может продать свои активы управляющей компании, а в фонде закрытого типа инвестор выполняет свои обязательства до истечения договора инвестирования. Доходность инвестиционных фондов существенно выше депозитных вкладов, поскольку управляется профессионалами, которые сами решают куда вкладывать деньги в Германии: в недвижимость; ценные бумаги; золото или другие инвестиционные сферы.

Управляющие. Есть ли на них управа?

Сдаваемая в аренду недвижимость невозможна без управляющего – это вам подтвердит любой человек, мало-мальски знакомый с предметом. Даже если описанные в предыдущей главе проблемы обойдут вас стороной и нового арендатора искать не нужно – все равно существуют тысячи мелких вопросов, которые способен решить только человек на месте. Небольшие поломки в квартире, недоразумения с обслуживающей дом организацией… Наконец, даже поступление денег от арендатора нужно контролировать. Не станешь же ради каждого подобного вопроса летать из Москвы – это никакой арендой такие траты не покроешь.

К счастью, рынок управляющих компаний в Германии достаточно развит – есть из кого выбирать. Но есть пара огорчительных нюансов. Прежде всего, управленцы, естественно, возьмут за свои услуги деньги. «Базовая стоимость услуг начинается от 20-30 евро в месяц; еще около 10 евро в месяц берется за обслуживание специального счета, посредством которого осуществляются выплаты домовладельцу, — отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock). – Существуют и другие статьи расходов: работа налогового консультанта, строителей, адвоката и т.д. Все это оплачивается отдельно». Если вспомнить, что большинство начинающих инвесторов выходят на рынок с небольшими суммами, то и доходы от аренды у них получаются невеликими. И отстегивать от этих сумм еще и по 40-50 евро в месяц – дело очень разорительное. В общем, как нам кажется, Денис Евсеев (KINGSLAND) совершенно не преувеличивает, когда говорит, что за услуги propertymanagement собственнику приходится платить до 40% от месячной платы.

Виды инвестиций в недвижимость

Для многих людей вложение в недвижимость – надежный вариант приумножения финансового состояния. Рассмотрим популярные методы получения дохода.

Сдача в аренду

По срокам сдачи во временное пользование разделяют посуточную, краткосрочную (до 12 месяцев) и долгосрочную аренду (от 1 года).

Доходность инвестиций в аренду коммерческой недвижимости аналогична вложениям в жилые объекты и составляет 4–6% годовых от стоимости имущества.

Посуточная сдача квартир может принести большую прибыль, но данный метод подвержен сезонности и требует постоянного поиска новых арендаторов.

Продажа

Ниже представлены варианты, как заработать на перепродаже объекта.

Покупка строящейся жилой или коммерческой недвижимости. После сдачи здания в эксплуатацию рыночная цена купленного объекта возрастает, а значит, его можно выгодно перепродать

При этом важно помнить о том, что есть вероятность банкротства даже надежного застройщика. Приобретение объекта недвижимости в плохом состоянии

Покупка помещения заключается по цене ниже рыночной, потому что объект инвестиций будет требовать ремонта

Приобретение объекта недвижимости в плохом состоянии. Покупка помещения заключается по цене ниже рыночной, потому что объект инвестиций будет требовать ремонта

После этого недвижимое имущество продается с существенной наценкой.

Принятие участия в аукционе залоговой недвижимости. Торги по таким объектам проводит банк, который изъял помещение у прежних владельцев в качестве уплаты долга. Желание быстро реализовать данное имущество сказывается на стоимости жилья. Инвестиции в залоговую недвижимость выгоднее, чем приобретение того же самого объекта при обычных условиях.

Поиск помещения с юридическими проблемами. Способ представляет собой покупку жилья по низкой цене и решение всех вопросов с документами. Затем подорожавший объект выставляется на продажу.

Если инвестор планирует заработать одним из приведенных способов в сфере жилой недвижимости, лучше всего обращать внимание на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Подобные планировки обладают повышенным спросом

Коллективные инвестиции

Иногда можно получать доход от недвижимости, не владея ею полностью. При наличии у инвесторов небольшого финансового капитала коллективное вложение денег – один из немногих вариантов приобретения дорогого объекта.

Виды коллективных инвестиций в недвижимость.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН). Когда управляющая компания принимает решение о совместных инвестициях в коммерческую недвижимость, она привлекает в инвестиционный проект инвесторов и продает им свои паи (право на долю в рентной недвижимости). После покупки фондом инвестиционной недвижимости инвестор начинает получать доход пропорционально своей доле.
Инвестиционный траст недвижимости (REIT, real estate investment trust). REIT – инвестиционный инструмент. Покупка доли в фонде предоставляет возможность совершить выгодные инвестиции в недвижимость за границей. Данная форма коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость схожа по принципам работы с ЗПИФН. Основное отличие состоит в том, что REIT инвестирует капитал в иностранную недвижимость.

Большая часть ЗПИФН предназначена для квалифицированных инвесторов с высоким порогом входа. Альтернативой этому считаются акции REIT, но их выбор ограничен на российском рынке.

Ценные бумаги строительных компаний

Часто компании из сферы недвижимости продают свои ценные бумаги на фондовой бирже. Имея акции таких строительных эмитентов, как ПИК или ЛСР, инвесторы получают регулярные дивидендные выплаты и возможность заработать на росте биржевой стоимости активов.

Приобрести облигации, выпущенные застройщиком, – еще один способ инвестировать в недвижимость. Покупая долговую ценную бумагу, инвестор дает компании денежные средства с обязательством их возврата. Взамен эмитент выплачивает процент (купон) за использование финансового капитала.

Если приобретать дисконтную облигацию, заработать можно только на разнице между номиналом ценной бумаги и рыночной ценой ее покупки. Выплата купонов не предусмотрена!

Серебро

Этот драгоценный металл имеет более размашистый курс, нежели золото. За последние два года серебро выросло в цене практически в два раза. Лучше всего инвестировать в слитки серебра 999 пробы или серебряные монеты. Спрос на этот металл будет расти благодаря 5G технологиям, развитию зелёной энергетики и промышленности в целом. Доходность такого вложения превышает 22%.

Краудлендинг

Иными словами, инвестор даёт в долг компаниям малого или среднего бизнеса. Инструмент напоминает облигации, но имеет большую доходность (до 20%) и высокий риск. Перед инвестированием нужно выбрать краудлендинговую платформу, через которую инвестор будет давать свои деньги в займы. В Российской Федерации ЦБ следит за этими платформами, поэтому под защиту попадают только сервисы с официальной лицензией.

Субаренда

Если на покупку недвижимости для последующей перепродажи не хватает денег, то можно попробовать субаренду. Инвестор берёт в аренду недвижимость, а потом и её сдаёт в аренду. Можно арендовать квартиру на год, а сдавать её посуточно. При этом стоимость разовой аренды будет выше, чем в сутки за год. Такой вариант подойдёт для крупных городов и курортных мест.

Инвестор может самостоятельно искать арендаторов, выставлять свою цену. Если испортят имущество, то ущерб будет на собственнике жилья, а не на субарендаторе. В некоторых случаях можно получить доход до 20%.

Венчурные инвестиции

Инструмент позволяет получить доход до 300%. Но при этом можно потерять вложенные деньги. Инвестор вкладывает деньги в перспективный проект на этапе начального развития. В обмен ему предлагают долю в капитале. Если компания выстреливает, то доля инвестора может вырасти в тысячи раз. Если развития у проекта нет, то инвестор рискует потерять свои деньги полностью или частично.

Банковские вклады за рубежом

Банковские вклады — очень популярный вид инвестиции в России, но в Европе и США банковские вклады совершенно не популярны для инвестиций. Депозит в банке рассматривается в качестве средства сохранения, а не как инвестиционный инструмент. Российские банки предлагают более 10% годовых на обычном рублевом банковском вкладе. В Европе и США таких процентов нет ни в одном банке. Для примера рассмотрим банковские ставки по вкладам в США:

Банки, приведенные в обзоре, входят в систему страхования вкладов (FDIC) и предлагают одни из лучших условий на рынке, но только с учетом вклада на срок более 5 лет. В крупных и стабильных банках ставка еще ниже. Например, в Citibank — 0,25% годовых. По данным анализа Market Rates Insight средняя ставка в США на краткосрочные вклады – 0,11% в год.

Есть банки, которые предлагают клиентам счета со ставкой 0,01%. Но в США есть особые виды вкладов – студенческие и пенсионные. Эти вклады отличаются максимально продолжительным сроком действия, а за это банки согласны намного доплатить. В этом случае можно рассчитывать на ставки 1,5-1,6% годовых. Такие ставки можно найти, например, в Washington Savings Bank или в банке Ultima Bank.

Европейские банки также не отличаются высокими ставками. Швейцарские банки даже ввели отрицательный процент (-0.05% в год) для очень больших вкладов. В Германии, Италии, Бельгии Франции и других странах, где в ходу евро, лучшими ставками являются ставки около 1 % годовых.

Такие низкие процентные ставки напрямую связаны со ставкой центрального банка, а также с устойчивостью экономики

Если вы обратите внимание, то ставки по вкладам выше в развивающихся странах с не самой стабильной экономикой. И если российские 10-11% для европейцев покажутся баснословным доходом, то россиян может шокировать ставка 20-24% по вкладам в Иране

Высокие ставки касаются только вкладов в национальной валюте. Вклады в евро и в долларах в России также не отличаются высокой доходностью. Например, в Бинбанке одни из лучших условий по валютным вкладам, но даже там вы не сможете рассчитывать более чем на 2,45% годовых.

Достоинства и недостатки фондовых инвестиций

К достоинствам размещения денежных накоплений в фондах можно отнести:

возможность получения сравнительно высоких процентов по вложениям;
паи покупать проще, чем, например, акции или другие ценные бумаги;
большой выбор фондов, придерживающихся различных ниш, рынков, стратегий и рисков, позволяет подобрать возможность для любых инвестиций;
необязательно доверять все средства одному финансовому институту, можно диверсифицировать капитал, закупив различные по степени доходности и риска паи;
при необходимости вывести деньги довольно просто.

Но есть у данного вида инвестиций и недостатки:

огромное количество предложений на рынке приводит к тому, что частному вкладчику тяжело самостоятельно разобраться в деталях и выбрать вариант для своих нужд;
банковские вклады в Германии гарантированы государством, а вот фонды ничем подобным не защищены, поэтому существует вероятность потерять средства частично или полностью, если управляющий прогорит;
фонды собирают комиссию за управление средствами, порой, достаточно высокую.

19-02-2017, Степан Бабкин

Акции и облигации

Российский инвестор, желающий вложить деньги в акции или облигации крупнейших компаний Германии, может сделать это, не вставая с любимого компьютерного кресла. Главная задача состоит в том, чтобы подобрать наиболее перспективные ценный бумаги, способные обеспечить вашему инвестиционному портфелю высокую доходность.

Если вы далеки от современных реалий фондового рынка, то для начала лучше всего выбрать спокойную и консервативную стратегию для инвестиций в акции немецких компаний

Обратите внимание на голубые фишки. Такое название получили ценные бумаги крупнейших компаний страны с самой большой капитализацией

Такими компаниями в Германии являются Volkswagen, Daimler, Allianz, Siemens, BASF, BMW, Metro и другие.

Если инвестор хочет подстраховаться, он, прежде чем начинать формировать инвестиционный портфель, может обратить к брокеру, который специализируется на фондовом рынке Германии.

Таким образом, Германия может стать для капитала инвестора той самой «тихой гаванью», в которой деньги будут максимально защищены. При этом необходимо понимать, что любая страна имеет собственную специфику и особые обычаи делового оборота. В большинстве случаев прежде чем делать инвестиции следует проконсультироваться с квалифицированными специалистами.

Куда вкладывать деньги в Германии

Инвестирование в экономику высокоразвитых государств дело малоприбыльное в сравнении с инвестированием в России.

Основными направлениями инвестирования в таких странах являются:

недвижимость (коммерческая и жилая);
золото;
произведения искусства;
ценные бумаги;
банковские вклады;
вклады в инвестиционные фонды;
английский метод инвестиций в страховые компании.

Мы сознательно исключили из этого перечня Форекс, ПАММ-счета, бинарные опционы, поскольку если вы направляетесь в казино с некоторой суммой, то вряд ли вам придет в голову назвать эту сумму инвестицией.

Инвестор в Германии, если сам он из России, испытывает некоторое разочарование после ознакомления с возможностями инвестирования в этой стране.

Первичный рынок: эмиссия и размещение ценных бумаг

Рынок ценных бумаг в Германии охватывает как первичный, так и вторичный рынки. Под первичным рынком понимают первое после эмиссии размещение акций, долговых обязательств и других ценных бумаг. На вторичном рынке идет торговля ценными бумагами, т.е. происходит процесс смены их собственников. Это так называемый „циркуляционный рынок”, к которому в первую очередь относятся фондовые биржи. Биржевые рынки обеспечивают формирование рыночных, контролируемых государством цен.

На первичном рынке осуществляется эммиссия ценных бумаг государством, муниципалитетами, промышленными компаниями и кредитными институтами. Последние предоставляют в распоряжение эмитентов свой опыт работы на фондовом рынке, свои технические и организационные возможности, а также своих профессионалов. С целью проведения эмиссии и реализации ценных бумаг создаются специальные эмиссионные консорциумы, объединяющие разные институты фондового рынка и различных инвесторов.

На первом (подготовительном) этапе ведутся переговоры с эмитентом касательно вида, объема и условий эмиссии, заключается эмиссионный договор, разрабатывается проспект на эмиссию ценных бумаг и реклама. В Германии в случае, если в проспекте эмиссии указаны неполные или неправильные данные об эмитируемых бумагах, ответственность за это несут издатели проспекта и лицо, давшее поручение на его издание.

Второй этап состоит в так называемом „перенятии” ценных бумаг, когда конкретный институт рынка перенимает на себя ответственность по сбыту ценных бумаг и соответствующие риски. Процесс „перенятия” ценных бумаг определяется эмиссионным договором. В Германии существуют три вида „перенятия” эмиссии:

– полное „перенятие” ценных бумаг, когда консорциум покупает у эмитентов все выпущенные ценные бумаги и становится их собственником; эмитент получает при этом полный стоимостной эквивалент эмиссии .

– комиссионное „перенятие” ценных бумаг; В этом случае консорциум получает от эмитента ценные бумаги для их реализации за определенное комиссионное вознаграждение. Эмитент в этом случае получает стоимостной эквивалент ценных бумаг после их реализации.

– представительское „перенятие” ценных бумаг; Консорциум берет на себя эмиссию и продажу ценных бумаг, осуществляет эти операции от имени эмитента и за его счет. Эмитент получает выручку от проданных ценных бумаг.

Размещение эмиссий ценных бумаг подразделяется на публичное и частное. Публичное размещение в свою очередь подразделяется на размещение в форме подписки, в форме свободной продажи и тендерным способом. Размещение в форме подписки происходит путем твердого установления цен и методом „bookbuilding”. В первом случае предполагается, что цена продаж устанавливается перед началом подписки и инвесторам необходимо определить лишь количество и, соответственно, стоимость покупаемых ценных бумаг. Эмиссионная цена действует в течение всего срока подписки. Если в ходе подписки она будет исчерпана, то подписка может быть досрочно прекращена.

При методе „bookbuilding” инвесторы вовлекаются в процесс установления цен. В эмиссионном проспекте определяются ценовые пределы для предложений на подписку, а инвесторы должны определить количество покупаемых ценных бумаг и предложить свою цену. Конечная цена подписки устанавливается эмитентом после анализа всех предложений. Преимущественные права на покупку ценных бумаг обычно отдаются предложениям долгосрочно – ориентированных институциональных инвесторов.

При размещении в форме свободной продажи опубликование эмиссионного проспекта является обязательным, но курс, названный в проспекте, остается свободным. Он может меняться в соответствии с общим положением на рынке капитала.

При тендерном методе эмиссии размещаются публичным образом в форме аукционов. Различают количественный аукцион, когда инвесторам требуется указать только суммы, на которые собираются приобрести ценные бумаги, и процентный, при котором инвесторы должны указать процентные ставки, на условиях получения которых они согласны инвестировать свой капитал. Инвестор вправе подать несколько заявок, а эмитент устанавливает минимальный курс или минимальный процент. Однако реально процесс ценообразования может осуществляться только в зависимости от результатов аукционов.

Недвижимость специального назначения

Отели, общежития, дома престарелых, больницы, здания муниципалитета, индустриальные помещения

На такие объекты распространяются определенные требования. Например, нормы пожарной безопасности, специальные разрешения на ведение той или иной деятельности и прочее.

Поэтому при выборе недвижимости необходимо тщательно проверить, какие подводные камни могут встретиться на пути. Учесть требования муниципалитета, а также технические и финансовые затраты, которые могут быть с ними сопряжены. Стоит быть готовым к тому, что коммунальные расходы будут несколько выше, так как на таких объектах убираются чаще, количество мусора больше.

Рентабельность подобных объектов во многом зависит от профессионализма управляющего и надежности арендаторов. Дело в том, что в случае банкротства арендатора, найти ему замену будет непросто, так как изначально здание строилось под определенные нужды и запросы.

Таким образом, управление таким активом потребует большего контроля и времени. Даже если все коммунальные расходы в соответствии с договором несет арендатор, управляющая компания строго контролирует выполнение норм и условий договора.

Банки понимают все вышеперечисленные риски, потому выделяют деньги на такие проекты крайне неохотно, к тому же не во всех финансовых учреждениях есть специалисты, способные сделать необходимую для получения кредита оценку здания. Чаще всего такие объекты получают финансирование через государственные программы или Банк реконструкции и развития.

Но в инвестициях в особую недвижимость есть и огромное преимущество – договор с арендатором в таких случаях обычно подписывается на очень долгий срок: он может достигать 30 лет.

Сроки эксплуатации таких объектов колеблются от 60 лет для общежития до 75 лет для зданий муниципалитета. Рентабельность особой недвижимости составляет от 4% до 8% – на нее влияют те же факторы, как в случае с жилыми или коммерческими зданиями.

Инвестировать в особую недвижимость стоит только тем, кто разбирается в особенностях этих направлений. Инвестор должен быть способен провести тщательный технический, стратегический, юридический и финансовый анализ объекта.

Типичный инвестиционный период для особой недвижимости – от 25 лет и выше.

В какую недвижимость инвестировать: сравнительная таблица
	Доходные жилые дома и комплексы	Коммерческая торговая недвижимость	Недвижимость специального назначения
Типы договора аренды	Бессрочный	10-15 лет	25-30 лет
Количество арендаторов	10-100	1-10	1
Управление 1000 кв. м (16 квартир, 1 супермаркет)	€4 480	€3 300	€3 300
Коммунальные расходы	Большинство расходов несет арендатор, по закону	Часть расходов несет собственник, по договору	Часть расходов несет собственник, по договору
Срок эксплуатации здания	80 лет	40 лет	60-75 лет
Стоимость обслуживания здания	€5 360	€2 680	От €2 680
Простои	2%	4%	4%
Капитализация	В среднем, 3%	Зависит от местоположения и длительности договора, не исключено падение стоимости объекта	Зависит от местоположения, длительности договора и ликвидности арендатора, не исключено падение стоимости объекта
Ликвидность	Высокая, зависит от местоположения	Высокая, зависит от срока договора аренды	Средняя
Рентабельность	От 3% до 7%, зависит от местоположения и технического состояния здания	От 4% до 10%, зависит от местоположения, технического состояния здания, востребованности формата, срока договора, ликвидности арендатора	От 4% до 8%, зависит от местоположения, технического состояния здания, востребованности формата, срока договора, ликвидности арендатора
Стоимость участка	Кадастровая	Кадастровая, плюс стоимость разрешения	Кадастровая
Выбор предложений	Большое количество предложений online	Большинство предложений offline	Большинство предложений offline
Типичные цены	От €150 000 до €1 000 000	От €500 000 до €2 000 000	От €1 000 000 до €5 000 000
Типичные риски	Устаревшие планировки и внутренняя отделка квартир	При сокращении срока договора на аренду падает стоимость объекта	Банкротство оператора

Немецкий инвестиционный климат

Залогом успешного размещения свободных средств инвестора чаще становится не только перспективность бизнес-идеи, но и внешние условия ведения бизнеса. В этом смысле инвестиционный климат Германии полностью благоприятствует рациональным и вдумчивым вложениям с прицелом на несколько лет вперед:

стабильный и предсказуемый рост экономики: увеличение ВВП в последние восемь лет, в 2016 году – 2,2 %, в 2017 году – 2,5 %;
прозрачное, детально проработанное законодательство;
обширные международные связи, что позволяет большинству иностранцев избежать двойного налогообложения;
минимальные риски и принципы неприкосновенности чужой собственности.

Наиболее привлекательными в смысле надежности капиталовложений считаются:

приобретение коммерческой или жилой недвижимости;
золото и монеты из драгметаллов;
ценные бумаги национальных компаний.

Стабильность положения и неизменность правил перевешивают даже те неудобства, которые могут создать высокая стоимость наемного труда, немалая налоговая нагрузка и строгое экологическое законодательство Германии.